combineer een schatting + EPC en ontvang - 40 € korting

combineer een schatting + EPC en ontvang - 40 € korting

roger liekens   +32 (0)474-53 30 10

Vastgoedexpertises zonder natte vingerwerk

Plaatsbeschrijving of staat van bevinding

Een plaatsbeschrijving of plaats van bevinding is een geschreven en gedetailleerde beschrijving van de toestand waarin de woning of handelspand zich bevindt.

Ons werkgebied: Provincie Vlaams-Brabant, Limburg en arrondisement Antwerpen

Plaatsbeschrijvingen bij huur intrede, uittrede, voor en na werken en het openbaar domein

Het is verplicht om een plaatsbeschrijving op te stellen bij de aanvang van de huurperiode.

Het ideale moment is als de woning nog leeg staat. Is dit niet meer het geval zorg er dan voor dat de beschrijving wordt opgemaakt in de eerste maand.

Een plaatsbeschrijving dient tegensprekelijk te worden opgesteld, d.w.z. in aanwezigheid van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers.

FAQ plaatsbeschrijvingen

Wat is een plaatsbeschrijving?

De plaatsbeschrijving is in de praktijk een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van een huurpand bij de aanvang van de huur. De huurder en verhuurder zijn verplicht om tegensprekelijk en voor gezamenlijke rekening een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt het best tijdens de periode dat het pand onbewoond is, maar het kan ook nog tijdens de eerste maand van bewoning. Bij huurovereenkomsten van 1 jaar kan dit tot 15 dagen na de intrede.

Waarom een plaatsbeschrijving opmaken?

De plaatsbeschrijving legt de toestand van het verhuurde pand vast bij de aanvang van de huur. De huurder dient het pand in dezelfde toestand op te leveren bij het einde van de huur, uitzondering gemaakt van normale sleet of overmacht. Het is dan ook de ideale basis om die vergelijking te maken en vermijdt heel wat discussies.

Aan welke wettelijke eisen moet een plaatsbeschrijving voldoen?

Artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt de minimumvoorwaarden waaraan de plaatsbeschrijving dient te voldoen om rechtsgeldig te zijn. Het gaat hierbij dus, voor alle duidelijkheid, om de plaatsbeschrijving bij intrede. Voor de plaatsbeschrijving uit uittrede zijn geen regels. De wet stelt dat de plaatsbeschrijving omstandig dient te zijn. Dit betekent dat het een woordelijke en gedetailleerde beschrijving moet zijn van alle ruimtes en elementen die verhuurd worden. Vage omschrijvingen als “het pand bevindt zich in goede staat van verhuur” hebben dus geen enkele waarde.
Daarnaast moet de opmaak tegensprekelijk gebeuren. Idealiter zijn de huurder en de verhuurder of de door hun gemachtigde vertegenwoordiger dus aanwezig bij de opname. Meestal wordt bij de intrede ook een periode van 10 à 15 dagen voorzien waarin de huurder bijvoorbeeld niet opgemerkte gebreken nog kan melden. Deze dienen dan wel expliciet door de verhuurder aanvaard te worden.
Het wetboek bepaalt ook dat de plaatsbeschrijving voor gemeenschappelijke rekening gebeurt. Huurder en verhuurder betalen dus elk de helft.

Is een plaatsbeschrijving verplicht?

Ja, het opmaken van een omstandige plaatsbeschrijving is bij wet verplicht (art 1730 van het Burgerlijk wetboek). Als er geen plaatsbeschrijving is, dan wordt voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1984 verondersteld dat de huurder het pand betrokken heeft in de toestand waarin het zich bevindt wanneer hij het pand verlaat (zie ook “Is de datum van de huurovereenkomst belangrijk?”). Als er schade is, wordt het zonder kwalitatieve plaatsbeschrijving voor de eigenaar quasi onmogelijk om die te verhalen op de huurder.

Moet een plaatsbeschrijving geregistreerd worden?

Ja, de plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en dient ook geregistreerd te worden.

Wie heeft er voordeel bij?

Een kwalitatieve plaatsbeschrijving is in ieders belang. Als alle details van het pand beschreven worden bij de aanvang van de huurperiode, kan objectief en snel vastgesteld worden of er bij het einde van de overeenkomst huurschade is.
Als huurder heb je er belang bij dat eventuele schade of tekortkomingen duidelijk vermeld worden bij de intrede. Zoniet zal die niet kunnen aantonen dat die schade niet door jou werd veroorzaakt tijdens je huur.

De verhuurder wint ook bij een kwalitatieve plaatsbeschrijving, want die maakt de vergelijking tussen begin en einde van de huurperiode duidelijk en objectief.

Als het in het slechtste geval tot een rechtzaak komt, zal de vrederechter altijd een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede willen kunnen inkijken.

Is de datum van de huurovereenkomst belangrijk?

De datum van de huurovereenkomst is eigenlijk enkel belangrijk als er geen of geen gedetailleerde plaatsbeschrijving is.
De wetgeving rond de plaatsbeschrijving werd namelijk regelmatig aangepast.
Als de initiële huurovereenkomst dateert van vóór 1974 en er is geen plaatsbeschrijving bij intrede, dan wordt er verondersteld dat de huurder het pand in perfecte staat heeft ontvangen. Schade op het einde van de overeenkomst zal dus als huurschade afgerekend worden.
Dateert de huurovereenkomst van na 1 januari 1974 en vóór 1 januari 1984, dan gelden de huidige regels : als er geen plaatsbeschrijving bij intrede gebeurde, dan wordt de toestand bij het einde van de overeenkomst beschouwd als de toestand bij de intrede. Let wel : in deze periode is er geen vereiste van een gedetailleerde plaatsbeschrijving. Een eenvoudige formulering dat “alles in goede staat verkeert” volstaat dus.

Welke soort plaatsbeschrijvingen zijn er?

Iedereen kent wel de opname bij het begin en het einde van de huurovereenkomst.
Daarnaast zijn er ook:
Voor en na werken: er wordt een plaatsbeschrijving opgemaakt vóór en na werken. Deze kan dan bv resulteren in een overzicht van bestaande schade aan een gebouw, voor de werken aanvang kennen gevolgd door een controle van de staat , nadat de werken werden beëindigd.
Openbaar domein : Dit is een plaatsbeschrijving van het openbaar domein ter hoogte van het pand waar werken zullen worden uitgevoerd met als doel eveneens bestaande schade in kaart te brengen om eventule toekomstige schade vast te kunnen stellen die veroorzaakt zou zijn door de uitgevoerde werken.

Hoe wordt een plaatsbeschrijving opgemaakt?

Wij komen op afspraak langs en gebruiken een gespecialiseerde tablet-app voor de opname. Bij een intredende plaatsbeschrijving worden alle ruimtes en elementen tot in detail bekeken, beschreven en geëvalueerd. Indien nodig worden vaststellingen genoteerd. Dit kan bv reeds bestaande schade zijn of een suggestie aan de eigenaar. Er worden steeds voldoende foto’s genomen en eventueel ook schetsen gemaakt.

Bij een plaatsvergelijking bij uittrede worden enkel de vaststellingen genoteerd en gedocumenteerd.

Hoe wordt eventuele schade becijferd?

Eerst wordt objectief bekeken welke vaststellingen als huurschade kunnen worden beschouwd en welke niet.
Wij beschikken over uitgebreide tabellen met de herstelkosten van courante huurschade en houden uiteraard ook rekening met de vetusteit. Sommige schadevaststelling vragen om een offerte van een erkend vakman om de schade te begrootten.

Hebben foto's zin?

Jazeker. Foto’s zijn op zich niet voldoende. Er dient immers een omstandige woordelijke beschrijving opgemaakt te worden. Zonder die beschrijving hebben foto’s in principe geen juridische waarde. Als aanvulling op zo’n beschrijving zijn ze zeker handig en maken ze bv een vergelijking veel objectiever en makkelijker.

Details zijn belangrijk

Een kwalitatieve plaatsbeschrijving is een bescherming voor zowel de verhuurder als de huurder en vermijdt heel wat discussies. Door een onafhankelijk expert opgesteld resulteert dit in een objectieve plaatsbeschrijving. De opdrachtgever ontvangt de totaalfactuur, maar het is gebruikelijk dan de kosten worden verdeeld over de huurder en de verhuurder.

Huurder en verhuurder moeten allebei aanwezig zijn.

De plaatsbeschrijving moet op tegenspraak worden opgemaakt. Dat wil zeggen dat er mogelijkheid moet zijn om zaken te betwisten bij het opstellen van de plaatsbeschrijving.

Digitale ondertekening van het verslag

De door ons opgemaakte plaatsbeschrijvingen worden digitaal vastgelegd. De verhuurder en de huurder moeten de plaatsbeschrijving dan ook digitaal ondertekenen.
Is hier aan voldaan, dan hebben beide partijen nog 15 dagen tijd om eventuele aan- of opmerkingen schriftelijk te melden aan alle partijen gelijktijdig. Een bijvoegsel (addendum) zal worden opgemaakt welke integraal deel zal uitmaken van de opgemaakte plaatsbeschrijving.

Foto's ondersteunen de beschrijving

Dank zij de digitale opmaak zal de volledige beschrijving aangevuld worden met fotomateriaal van elk beschreven onderdeel. Wij zorgen zo voor een duidelijke omschrijving die discussie uitsluit. De foto's worden digitaal in het verslag ingevoegd en zijn alzo niet manipuleerbaar met een software programma.

Registreer de plaatsbeschrijving

Het is niet verplicht maar wel aan te raden om de plaatsbeschrijving samen met het huurcontract te registreren.

Potje breken, potje betalen

Als je als huurder het pand beschadigt, draai je op voor (de kosten van) de herstelling. Tenzij de schade te wijten is aan de ouderdom van het pand, overmacht of aan het normale gebruik.

Wat met wijzigingen achteraf?

Worden er na de opmaak van een plaatsbeschrijving wijzigingen aangebracht aan de gehuurde woning, kunnen de huurder en verhuurder in onderling overleg een bijvoegsel (addendum) opmaken. Indien zij niet tot een overeenstemming komen, dan moet een door de vrederechter aangestelde deskundige dit bijvoegsel opstellen.

Wat zijn de gevolgen als er géén plaatsbeschrijving is opgemaakt?

Als er geen gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt is, gaat men ervan uit dat de woning zich aan het einde van de overeenkomst nog in dezelfde staat bevindt als toen de huurder de woning betrok.

De huurder blijft wel aansprakelijk voor eventuele schade en herstellingskosten maar de verhuurder zal moeilijker of helemaal niet kunnen bewijzen dat er schade is.

Plaatsbeschrijving voor bouwwerken

Een duidelijke en erkende plaatsbeschrijving voor de start van bouwwerken geeft je zekerheid bij discussies achteraf. Deze constructieve plaatsbeschrijving toont de staat en eventuele schade aan aanpalende gebouwen voor en na de eigen bouwwerken. Wij bezorgen u als bouwheer of aannemer een onafhankelijk verslag met uitgebreide fotoreportage.

In de meeste gevallen is een constructieve plaatsbeschrijving verplicht door je verzekeraar als je als bouwheer of aannemer een ABR-polis afsluit.

Wat kost een plaatsbeschrijving?

Alle vermelde prijzen zijn inclusief BTW en andere kosten
Verslagen worden verzonden na ontvangst van de betaling van de factuur.

Ontvang een korting van -40 € bij het combineren van een schatting met een EPC attest en/of een plaatsbeschrijving!
Raadpleeg onze tarievenpagina voor een volledig tarievenoverzicht.

Woning Type
Huur-intrede
Huur-uittrede
Voor aanvang van werken
Na beëindiging van werken
Openbaar domein voor werken
Openbaar domein na werken
Studio 275 € 200 € 200 € 150 € 260 € 200 €
Duplex Appartement 390 € 275€ 250 € 200 € 260 € 200 €
Appartement 1 slaapkamer 310 € 230 € 210 € 160 € 260 € 200 €
Appartement 2 slaapkamers 370 € 260 € 220 € 180 € 260 € 200 €
Appartement 3 slaapkamers 385 € 270 € 235 205 € 260 € 200 €
Appartement 4 slaapkamers 400 € 285 € 250 € 215 € 260 € 200 €
Rijhuis 420 € 300 € 270 € 235 € 260 € 200 €
3-Gevelwoning 480 € 330 € 290 € 245 € 260 € 200 €
4-Gevelwoning 560 € 370 € 320 € 280 € 260 € 200 €
Toeslag oppervlakte => 200 M² <= 300 M² 60 € 30 € 40 € 20 € nvt nvt
Toeslag oppervlakte => 300 M² <= 400 M² 120 € 85 € 100 € 75 € nvt nvt
Bedrijfsmatig vastgoed en oppervlakten > 400 M² Op offerte Op offerte Op offerte Op offerte Op offerte Op offerte

Ons werkgebied : Aarschot Affligem Asse Beersel Begijnendijk Bekkevoort  Bertem Bever Bierbeek Boortmeerbeek Boutersem Diest Dilbeek Drogenbos Galmaarden Geetbets Glabbeek Gooik Grimbergen Haacht Halle Herent Herne Hoegaarden Hoeilaart Holsbeek Huldenberg Kampenhout Kapelle-op-den-Bos  Keerbergen Kortenaken Kortenberg Kraainem Landen Lennik Leuven Liedekerke Linkebeek Linter Londerzeel Lubbeek Machelen Meise Merchtem Opwijk Oud-Heverlee Overijse Pepingen  Roosdaal Rotselaar Scherpenheuvel-Zichem Sint-Genesius-Rode Sint-Pieters-Leeuw Steenokkerzeel Ternat Tervuren Tielt-Winge Tienen Tremelo Vilvoorde Wemmel Wezembeek-Oppem Zaventem Zemst Zoutleeuw. Beringen Bocholt Borgloon  Gingelom Hechtel-Eksel Herk-de-Stad Herstappe  Hoeselt Houthalen-Helchteren Kortessem Lommel Neerpelt  Hamont-Achel Overpelt Bocholt  Leopoldsburg Lanaken  Peer Kinrooi  Bree en Tessenderlo  Meeuwen-Gruitrode Maaseik  Nieuwerkerken Tessenderlo Heusden-Zolder  Opglabbeek Dilsen-Stokkem Halen Lummen en Zonhoven. Ook in  Genk Hasselt Diepenbeek Zutendaal Alken Bilzen Wellen Sint-Truiden Heers Tongeren en RiemstAartselaar Antwerpen Arendonk Baarle-Hertog Balen Beerse Berlaar Boechout Bonheiden Boom Bornem Borsbeek Brasschaat Brecht Dessel Duffel Edegem Essen Geel Grobbendonk Heist-op-den-Berg Hemiksem Herentals Herenthout Herselt Hoogstraten Hove Hulshout Kalmthout Kapellen Kasterlee Kontich Laakdal Lier Lille Lint Malle Mechelen Meerhout Merksplas Mol Mortsel Niel Nijlen Olen Oud-Turnhout Putte Puurs Ranst Ravels  Retie Rijkevorsel Rumst Schelle Schilde Schoten  Sint-Amands Sint-Katelijne-Waver Stabroek Turnhout Vorselaar Vosselaar Westerlo Wijnegem Willebroek Wommelgem Wuustwezel  Zandhoven Zoersel Zwijndrecht.

plaatsbeschrijving
plaats van bevinding
huur intrede

 Contact
 0474/ 53-30 10
 www.rogerliekens.com

Roger Liekens - Schatter vastgoed, onafhankelijk, beëdigd door de rechtbank van Leuven
Erkend energiedeskundige type A
Erkend VLABEL expert inzake aangifte erfbelasting van een vastgoed.